La capacité d'emprunt

Si vous vous lancez dans un achat immobilier et que vous avez besoin d’un prêt pour financer votre acquisition, connaître votre capacité d'emprunt est essentiel pour vous faire une idée du montant maximal que vous pouvez emprunter et savoir quel type de biens visiter.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt désigne le montant maximal que vous pouvez emprunter. Elle tient compte de vos revenus, de vos charges (notamment de vos mensualités si vous avez déjà des prêts en cours) ainsi que des caractéristiques du prêt immobilier à contracter (montant des mensualités notamment). La capacité d'emprunt est calculée par la banque, dans la limite de 35% d'endettement maximum (assurance emprunteur comprise), comme le recommande le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis janvier 2021. Autrement dit, votre reste à vivre doit être de 65% minimum.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, l'établissement bancaire ou de crédit devra connaître :

• Les revenus de l'emprunteur et du co-emprunteur le cas échéant. La capacité d'emprunt s'évalue sur le salaire net imposable incluant les primes contractuelles et une éventuelle prime de 13ème mois. A noter que si vous percevez des revenus locatifs, la banque ne prend en compte que 70% de ceux-ci dans son calcul, afin de tenir compte du risque de vacance locative.

• Les charges du ménage, notamment les pensions alimentaires et les emprunts en cours. Bon à savoir : si vous avez fini de rembourser le crédit en cours dans les 12 mois, la banque n'en tient pas compte, ce qui augmente votre capacité d'emprunt. 

• Le montant de l'apport personnel : il doit être généralement au moins égal à 10% du prix d'achat du bien. Ces 10% correspondent aux frais en sus liés à votre achat : frais de notaire, frais de dossier bancaire, etc. 

• L'âge de l'emprunteur et du co-emprunteur : cette donnée va jouer sur la durée du crédit, et donc sur le montant des futures mensualités.

Quelle est la formule pour calculer la capacité d'emprunt ? 

Pour anticiper son futur emprunt immobilier, il est possible de calculer sa capacité d'emprunt en multipliant par 35% les revenus disponibles restants (revenus - charges). Pour calculer sa capacité d'emprunt au plus juste, des simulateurs sont disponibles en ligne, notamment sur les sites Internet des courtiers en crédits immobiliers ou de banque. 

Peut-on dépasser la capacité d'emprunt de 35% ?

Depuis 2021, la capacité d'emprunt est limitée à 35% d'endettement, assurance emprunteur comprise. Toutefois, les établissements bancaires ont une marge de flexibilité et peuvent aller au-delà de ce taux d'endettement maximal pour 20% des nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. 80% de cette marge est dédiée aux acheteurs d'une résidence principale.

Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif ? 

Si vous souhaitez emprunter pour investir dans l'achat d'un logement, l'établissement bancaire ou de crédit ne prendra en compte que 70% des revenus locatifs que vous allez percevoir. Ce pourcentage tient compte des potentiels risques de loyers impayés et vacance locative. Pour calculer votre capacité d'emprunt en cas d'investissement locatif, les revenus des futurs loyers seront intégrés soit en les ajoutant à vos revenus financiers soit en les déduisant des charges.

Sachez également qu'il faudra prendre en compte votre emprunt en cours si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Cela influera sur votre capacité d'emprunt, de même que si vous avez un loyer à payer pour vous loger ou, à contrario, aucune mensualité à charge. La formule de base pour calculer votre capacité reste donc la même que celle décrite plus haut, à cela près qu'il faut tenir compte des futurs revenus locatifs et potentiellement votre crédit immobilier déjà en cours pour votre résidence principale (cela influera sur votre taux d'endettement).

Pour conclure, nous vous recommandons, en amont de votre projet, de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou un courtier en prêt pour faire un point précis sur votre situation.

Ceci vous permettra, avant toute démarche, de connaître de façon assez précise l’enveloppe maximum que vous pourrez consacrer à votre acquisition et à d’éventuels travaux et de cibler vos recherches en conséquence.

Pour plus d’informations ou de conseils, n’hésitez pas à venir nous rencontrer à l’agence CENTURY 21 Les Tournesols !

A bientôt !