Des règles d’emprunt durcies en 2023 pour les passoires thermiques
Les passoires thermiques sont dans le viseur du gouvernement.
Compte tenu de l’objectif de leur disparition d’ici à 2034, ces logements énergivores sont également stigmatisés par les banques. Qu’on soit investisseur locatif ou futur propriétaire occupant, voici les nouvelles règles d’accès au crédit destiné à financer l’achat d’une passoire thermique en 2023.
Résidence principale : baisse du taux d’endettement maximum
Vous envisagez d’acquérir un logement mal classé sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) car ce type de bien est souvent assorti d’une décote sur le prix et se révèle plus abordable comparativement un habitat neuf ou qui affiche une valeur verte vertueuse, à surface équivalente. Sachez que les banques sont devenues plus restrictives vis-à-vis des candidats à l’achat d’un logement énergivore.
Pour rappel, un logement est actuellement considéré comme une passoire thermique s’il affiche la classe F ou G. Le vendeur d’une passoire thermique en monopropriété doit effectuer un audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023. Ce document annexé au Dossier de Diagnostic Technique doit présenter des scénarios chiffrés de travaux cohérents pour atteindre une rénovation énergétique performante.
Si vous achetez votre résidence principale, certaines banques ont décidé de durcir les règles concernant le taux d’endettement maximum. Au lieu de 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, en vertu des normes HCSF imposées depuis deux ans, le taux d’effort est plafonné à 30% pour les achats de logements F ou G. La raison : les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes, améliorer le confort et réduire la facture énergétique.
Depuis que le gouvernement a décidé de faire la chasse aux passoires thermiques via la loi Climat et Résilience d'août 2021 portant lutte contre le déréglement climatique, on sait que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt. Les futurs acquéreurs qui ne peuvent intégrer l’enveloppe des travaux dans le prêt immobilier voient leur capacité d’emprunt réduite compte tenu de l’abaissement du taux d’endettement maximum.
Investisseurs : moindre prise en compte des loyers
Pour l’achat locatif, les banques ont là aussi serré la vis. La mise en place des normes HCSF les a contraintes à abandonner la méthode de calcul différentiel qui consiste à déduire les revenus locatifs de la mensualité d’emprunt. Ce mode de calcul avantage le taux d’endettement contrairement à la méthode dite conventionnelle, désormais imposée, qui ajoute aux revenus les loyers pondérés.
Selon les établissements, le montant des revenus locatifs à percevoir est pondéré de 50% voire totalement exclu pour l’achat d’un logement de la classe G. Les banques considèrent le risque trop élevé de prêter pour l’achat d’une passoire thermique qui sera légalement exclue du marché locatif si le propriétaire n’engage pas de travaux d’envergure coûteux.
À noter que depuis le 1er janvier 2023, les pires logements de la classe G, soit ceux qui consomment plus de 450kWh/m2/an en énergie finale, sont considérés comme indécents et à ce titre, impropres à la location. Tous les logements G seront interdits de location en janvier 2025 et ceux notés F en janvier 2028.
Davantage d’apport personnel
Les exigences des banques portent également sur l’apport personnel. La mise de départ lors de l’achat d’un logement énergivore atteint désormais les 20% du montant du projet. Pour les ménages avec de faibles revenus, cette contrainte peut être rédhibitoire pour accéder au crédit, d’autant que les prêteurs réclament aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour décrocher son prêt immobilier. Les banques veulent se prémunir contre la dévalorisation annoncée du bien en cas de revente en cours de prêt.
Des projets continuent de se réaliser néanmoins chaque jour mais il est important pour les vendeurs concernés par ces mesures d'adapter leurs prix de vente en conséquence et pour les acquéreurs d'être bien accompagnés en amont de leur projet pour savoir précisément ce qu'il leur est possible de faire.
Pour cela, contactez votre agence Immobilière locale, CENTURY 21 Les Tournesols/